简介
分划（partition）是终止物业共有权（co-ownership）的其中一种方法，令每名共有人（co-owner）成为其获分配之土地财产的唯一业主。这与联权共有权（joint tenancy）的划分不同，后者只会令共有人变成分权共有人（tenants in common），但仍然共同拥有物业。分划可以透过自愿签立契据进行；如共有人之间无法达成共识，则可根据香港法例第352章《分划条例》（「该条例」）提出诉讼，要求分划或出售物业。
在Silver Wealth Capital Investment Limited v Lai Wai Cheun & Lai Kam Cheung (HCMP 512/2013) 一案中，原告人根据该条例向法院申请，要求颁令出售一项位于上海街的物业（「该物业」）。法院需决定应颁令出售物业还是维持各方现状（即共有人关系）。
案情
原告人与第一及第二被告人是该物业的分权共有人，分别持有该物业40%、40% 和20% 业权。
第一被告人在该物业经营的「永昌成」，是由第一被告人及黎惠海（音译）先生（原告人的前任人）两人的父亲于1935年创办，自1965年开始在该物业营业。在1974至1980年间，第一被告人与黎惠海先生以合伙形式在该物业经营「永昌成」，其后第一被告人成为独资经营者。多年来，第一被告人向黎惠海先生每月支付港币7,500元「租金」，以租用该物业的40% 业权来经营永昌成。
2012年5月，黎惠海先生以港币360万元的价格将其于该物业的40% 业权出售予原告人。交易完成后，原告人向第一被告人发出迁出通知书，要求第一被告人把该物业交吉。原告人最终于2013年3月提出本诉讼，要求法院颁发出售令。
法律原则
该条例第2条规定，凡有任何土地财产由2人或多于2人持有，则不论是以联权共有人或分权共有人的身分持有，法院均可作出将该财产分划或出售的命令。该条例第6(1) 条规定，如基于有关土地的性质、有权益人士的数目或部分有权益人士不在或无行为能力等原因，将财产分划不会对所有有权益人士有利，则法院可作出将该财产出售（而非分划）的命令。
Wong Chun Kei v Poon Vai Ching [2007] 1 HKLRD 825一案归纳了现时的法律原则：
1. 共有人享有脱离共有权束缚的基本权利，假如没有其他补救方法，他则可向法院申请分划令或出售令；
2. 若发出分划令并不切实可行，除非法院信纳出售令并非对所有共有人有利（举证责任在于提出反对的共有人），或将对其中一名共有人造成巨大困苦，否则法院颁令出售；及
3. 出售令是否对所有共有人有利，并非取决于提出反对的共有人的异议或基于他们认为出售令不利于所有共有人，而应由法院客观地决定。
争论点
双方均同意，把该物业（实用面积约521平方呎，连同约44平方呎的天井）分划为两个铺位并不切实可行。双方争论的重点在于是否应颁令出售该物业。两个主要争论点是：
1. 出售令会否对被告人造成巨大困苦；及
2. 原告人是否有其他方法脱离共有权的束缚。
对第一被告人造成巨大困苦？
被告人陈词指，若法院颁令出售该物业，将对第一被告人造成巨大困难，因为：
1. 第一被告人已年过八十，他一生都在该物业经营永昌成。鉴于永昌成及该物业的起源、永昌成在该物业开业逾50年的历史、他与永昌成长年的关系以及与雇员、顾客及邻里的情谊，第一被告人已对永昌成建立了一份非常深厚和特别的感情。
2. 假如该物业出售，鉴于搬迁费用、永昌成特色和传统的丧失、顾客流失以及第一被告人将因无法再在该物业经营永昌成而心情难过，第一被告人将没有时间、精神、动力或金钱另觅地点继续经营永昌成。
3. 此外，第一被告人多年来一直居于该物业楼上，因此该物业实质上可被视为第一被告人居所的延伸。
原告人则指出，该物业是商铺，而非第一被告人的住所。原告人当时无法使用该物业，却并无获得任何租金收入。此外，第一被告人并无提出其本人或永昌成的财务状况证明，或显示第一被告人无法承担永昌成搬迁费用的证据。
对于原告人的陈词，法院同意业主较少会对商铺（而非居所）建立深厚感情，但这是一个事实问题，而非原则问题。法院又同意，现时该物业40% 的市值租金不大可能只是每月港币7,500元，第一被告人或须就原告人无法使用该物业而向原告人支付适当的租金。但不论第一被告人是否有足够财政能力搬迁永昌成，就实际的现实而言，仍不应要求第一被告人搬迁。
另一方面，对于被告人的陈词，法院认为出售该物业会对第一被告人造成巨大困苦，因此无意命令出售该物业。
原告人是否有其他补救方法？
法院认为，骤眼看来，由于该物业面积小，原告人很难出售其不分割权益。然而，黎惠海先生把其于该物业的不分割权益出售予原告人时，情况也是一样。
法院亦指出，香港旧区独立小型商铺的不分割权益买卖不乏市场，原告人并非采取了行动寻找买家购买其于该物业的不分割权益而找不到。因此，法院认为，原告人其实还有其他补救方法可脱离共有权的束缚。
总结
由于可能对第一被告人造成困苦，以及原告人还有其他补救方法，法院驳回原告人的申请。然而，法院最后补充，倘若日后情况有任何重大变更（例如第一被告人决定不再经营或无法继续经营永昌成，或第一被告人拒绝支付适当租金），本案的裁决并不妨碍原告人再次申请颁令出售该物业。
近年，有些业主会以折扣价拍卖出售物业的部分拥有权。即使买卖条件注明物业不会交吉，仍有些物业投资者会特意购入这类局部拥有权，然后试图游说余下的业主把业权出售给他们，或更常见的是根据该条例向法院申请出售令，以取得物业的全部拥有权。但本案是一个很好的例子，显示投资者的投资大计未必一定成功。
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本篇文章出自于ONC柯伍陈律师事务所并在 ONC柯伍陈律师事务所的网站最初出版。
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